REITs: Invierte en bienes raíces sin comprar propiedades

Muchos sueñan con obtener ganancias del mercado de bienes raíces, pero el altísimo costo de entrada para comprar una propiedad y la complejidad de su gestión parecen una barrera insuperable, especialmente al empezar en un nuevo país. Sin embargo, ¿y si te dijera que existe una forma accesible y eficaz de participar en este lucrativo sector? Aquí es donde entran en juego los REITs.

Estos fondos de inversión inmobiliaria te permiten ser dueño de una pequeña parte de un gran portafolio de propiedades (como centros comerciales, edificios de oficinas o complejos de apartamentos) y recibir dividendos por ello.

Por consiguiente, este artículo es tu guía definitiva para comprender qué son, cómo funcionan y por qué se han convertido en una herramienta tan poderosa para construir patrimonio en Estados Unidos sin la necesidad de comprar una casa.

¿Qué son los REITs? Desglosando el concepto

Imagina que un enorme y rentable centro comercial es una pizza gigante. Comprar esa pizza entera (el centro comercial) costaría cientos de millones de dólares, una cifra fuera del alcance para casi todos. Ahora, piensa en un REIT como una empresa que compra esa pizza y la corta en miles, o incluso millones, de porciones idénticas. Tú, como inversor, puedes comprar una, diez o cien de esas porciones (acciones).

En términos más técnicos, un REIT (Real Estate Investment Trust) es una compañía que posee, opera o financia bienes raíces que generan ingresos. Al agrupar el capital de numerosos inversores, los REITs hacen posible que cualquier persona pueda invertir en bienes raíces con poco dinero, obteniendo beneficios de portafolios inmobiliarios a gran escala.

La magia de los REITs reside en una regla de oro establecida por el Congreso de los Estados Unidos: para mantener su estatus fiscal privilegiado (es decir, no pagar impuestos a nivel corporativo), un REIT debe distribuir al menos el 90% de su ingreso imponible a sus accionistas en forma de dividendos.

Esta característica los convierte en una opción muy atractiva para quienes buscan generar un flujo de ingresos pasivos. En esencia, al comprar una acción de un REIT, te conviertes en un «casero» a pequeña escala, recibiendo tu parte de los alquileres sin tener que lidiar con inquilinos, reparaciones o administración.

La gran ventaja: ¿Por qué invertir en REITs en lugar de una propiedad física?

Comprar una casa o un apartamento para alquilar es el camino tradicional hacia la inversión inmobiliaria, pero no es el único ni necesariamente el mejor para todos. De hecho, para muchos jóvenes y adultos que están construyendo su vida en Estados Unidos, los REITs ofrecen una alternativa superior por varias razones clave.

Accesibilidad y bajo costo inicial

Esta es, sin duda, la ventaja más significativa. El desembolso inicial para comprar una propiedad física es enorme. Necesitas un pago inicial (usualmente el 20% del valor total para evitar seguros adicionales), costos de cierre, inspecciones y un fondo de emergencia para reparaciones. Esto puede sumar decenas o cientos de miles de dólares.

En cambio, puedes empezar a invertir en bienes raíces con poco dinero a través de los REITs. El costo es simplemente el precio de una acción, que puede variar desde unos pocos dólares hasta unos cientos. Esto democratiza el acceso al mercado inmobiliario.

Diversificación instantánea

Cuando compras una propiedad, toda tu inversión está concentrada en un solo activo en una única ubicación. Si el mercado inmobiliario de esa ciudad cae o tienes problemas para encontrar un inquilino, tu inversión sufre directamente.

Por otro lado, un solo REIT puede poseer cientos de propiedades en diferentes estados o incluso países. Por ejemplo, un REIT residencial puede tener complejos de apartamentos en Florida, Texas y Arizona. Si el mercado en una de esas áreas se debilita, el rendimiento de las otras puede compensarlo.

Además, puedes diversificar aún más invirtiendo en diferentes tipos de REITs (comerciales, industriales, de salud), protegiendo tu capital de los altibajos de un solo sector.

Liquidez superior

Vender una propiedad física es un proceso lento, costoso y estresante. Puede llevar meses encontrar un comprador, negociar el precio y completar todo el papeleo. Durante todo ese tiempo, tu dinero está «atrapado».

Los REITs, en contraste, se negocian en las principales bolsas de valores, como la Bolsa de Nueva York (NYSE). Esto significa que tienen una alta liquidez. Si necesitas tu dinero, puedes vender tus acciones en cualquier día hábil con solo un par de clics en tu cuenta de corretaje, y el dinero estará disponible en tu cuenta en pocos días. Esta flexibilidad es invaluable.

Gestión profesional

Ser propietario de un inmueble de alquiler es un trabajo. Implica buscar y seleccionar inquilinos, cobrar el alquiler, atender llamadas a medianoche por una tubería rota, realizar mantenimiento y asegurarse de cumplir con todas las regulaciones locales.

Los REITs eliminan por completo este dolor de cabeza. Cada REIT es administrado por un equipo de profesionales con amplia experiencia en el sector inmobiliario. Ellos se encargan de la adquisición, gestión, mantenimiento y financiación de las propiedades. Tú solo te preocupas por cobrar los dividendos.

Ingresos pasivos a través de dividendos

Como mencionamos antes, la obligación de repartir el 90% de sus ganancias hace que los REITs sean máquinas de generar ingresos.

Mientras que el flujo de efectivo de una propiedad de alquiler puede ser irregular debido a vacancias o reparaciones inesperadas, los dividendos de los REITs (especialmente los más grandes y establecidos) tienden a ser mucho más predecibles y consistentes, pagándose generalmente de forma trimestral.

Tipos de REITs: Un universo de posibilidades inmobiliarias

El término «bienes raíces» es muy amplio, y los REITs reflejan esa diversidad. No todos los fondos de inversión inmobiliaria son iguales. Conocer los diferentes tipos te ayudará a alinear tus inversiones con tus objetivos y tu visión del mercado. Principalmente, se dividen en tres categorías.

• ¿Quieres dominar los conceptos básicos primero? Lee nuestra guía completa sobre bienes raíces aquí.

REITs de capital (Equity REITs)

Estos son el tipo más común y el que la mayoría de la gente imagina cuando piensa en REITs. Los Equity REITs poseen y, en muchos casos, operan directamente las propiedades que generan ingresos. Sus ganancias provienen principalmente de los alquileres que cobran a los inquilinos. Se subdividen en sectores muy específicos:

• Residenciales: Invierten en complejos de apartamentos y viviendas prefabricadas. Son populares porque la gente siempre necesitará un lugar para vivir.
• Comerciales (Retail): Son dueños de centros comerciales, outlets y galerías. Su éxito está ligado al consumo y la salud del sector minorista.
• De oficinas: Poseen y administran edificios de oficinas. Su rendimiento depende de las tasas de ocupación y la demanda de espacios de trabajo corporativos.
• Industriales: Se centran en almacenes, centros de distribución y logística. Este sector ha crecido enormemente gracias al auge del comercio electrónico (e-commerce).
• De salud (healthcare): Invierten en hospitales, clínicas, residencias de ancianos y centros de rehabilitación. Este es un sector impulsado por la demografía y el envejecimiento de la población.
• De hoteles y resorts: Son dueños de hoteles y centros vacacionales. Son más cíclicos y dependen del turismo y los viajes de negocios.
• Especializados: Una categoría fascinante que incluye infraestructuras como torres de telefonía móvil, centros de datos (data centers), vallas publicitarias e incluso tierras de cultivo.

REITs hipotecarios (mortgage REITs o mREITs)

A diferencia de los Equity REITs, los mREITs no poseen propiedades físicas. En su lugar, invierten en hipotecas y valores respaldados por hipotecas. Su negocio consiste en prestar dinero para la compra de bienes raíces o comprar las deudas existentes. Sus ganancias provienen del diferencial entre los intereses que reciben por estas hipotecas y el costo de financiar sus propias operaciones.

Es importante señalar que los mREITs son generalmente más sensibles a las fluctuaciones de las tasas de interés, lo que puede hacerlos más volátiles.

REITs híbridos (Hybrid REITs)

Como su nombre indica, estos REITs combinan las estrategias de los dos tipos anteriores. Invierten tanto en propiedades físicas como en hipotecas. Esta estrategia mixta busca ofrecer un equilibrio entre el potencial de apreciación del capital de los Equity REITs y los altos dividendos característicos de los mREITs. Sin embargo, son menos comunes que los otros dos tipos.

¿Cómo funcionan los dividendos de los REITs? Tu flujo de efectivo

El principal atractivo de los REITs para muchos inversores es su capacidad para generar un flujo constante de ingresos pasivos. Pero, ¿de dónde sale exactamente ese dinero y cómo llega a tu bolsillo?

El proceso es bastante directo. Un Equity REIT cobra alquileres a los inquilinos de sus propiedades (apartamentos, tiendas, oficinas, etc.). Después de pagar los gastos operativos, como el mantenimiento, los impuestos sobre la propiedad, los seguros y los salarios del equipo de gestión, el dinero que queda es la ganancia neta.

Aquí es donde entra la regla del 90%. Para evitar pagar impuestos a nivel corporativo, el REIT debe distribuir al menos el 90% de esa ganancia imponible a sus accionistas. Esta distribución es lo que conocemos como dividendo.

La mayoría de los REITs pagan dividendos de forma trimestral, aunque algunos pueden hacerlo mensualmente. Cuando eres dueño de una acción de un REIT en la «fecha de registro» (record date), tienes derecho a recibir el próximo pago de dividendos. El dinero se depositará automáticamente en tu cuenta de corretaje unos días después, en la «fecha de pago» (payment date).

Es crucial entender que estos dividendos suelen ser tratados fiscalmente como ingreso ordinario (ordinary income), lo que significa que se gravan a tu tasa de impuesto sobre la renta habitual. Esto es diferente de los «dividendos calificados» de muchas otras acciones, que tienen una tasa impositiva más baja. Sin embargo, la alta rentabilidad por dividendo de los REITs a menudo compensa esta diferencia fiscal.

Primeros pasos: ¿Cómo empezar a invertir en REITs?

Ahora que entiendes qué son los REITs y por qué son una herramienta de inversión tan poderosa, probablemente te estés preguntando: ¿cómo empiezo? La buena noticia es que el proceso es mucho más sencillo de lo que imaginas. Aquí tienes una guía paso a paso.

Paso 1: Abrir una cuenta de corretaje (brokerage account)

Para comprar acciones de REITs, necesitas una cuenta de corretaje. Esta es una cuenta de inversión que te permite comprar y vender activos financieros como acciones, bonos y, por supuesto, REITs. Hay muchas empresas de corretaje en Estados Unidos, como Fidelity, Charles Schwab, Vanguard, E*TRADE, e incluso aplicaciones más nuevas como Robinhood o Webull.

La mayoría te permite abrir una cuenta en línea en pocos minutos. Generalmente, necesitarás proporcionar tu información personal, número de Seguro Social (SSN) o Número de Identificación de Contribuyente Individual (ITIN).

Paso 2: Investigar y seleccionar REITs

Una vez que tu cuenta esté abierta y con fondos, llega la parte divertida: la investigación. No todos los REITs son iguales. Debes considerar:

• El sector: ¿Te interesa más el crecimiento del e-commerce (REITs industriales) o la estabilidad del sector residencial?
• El rendimiento por dividendo (Dividend Yield): Es el dividendo anual dividido por el precio de la acción. Un rendimiento muy alto puede ser atractivo, pero a veces también puede indicar un mayor riesgo.
• El historial de rendimiento: ¿Cómo se ha comportado el REIT en los últimos años? ¿Ha aumentado sus dividendos de forma consistente?
• El equipo directivo: Investiga la reputación y experiencia de quienes gestionan el fondo.

Paso 3: Comprar acciones de REITs o ETFs de REITs

Aquí tienes dos opciones principales:

• Comprar acciones de un REIT individual: Buscas el REIT por su símbolo de cotización (ticker symbol), como «O» para Realty Income o «SPG» para Simon Property Group, y compras la cantidad de acciones que desees. Esto te da una exposición concentrada a un sector y una gestión específicos.
• Comprar un ETF de REITs: Un ETF (Exchange-Traded Fund) es un fondo que agrupa cientos de REITs diferentes en una sola inversión. Por ejemplo, el ETF «VNQ» (Vanguard Real Estate ETF) invierte en una amplia gama de REITs de todo el mercado estadounidense. Esta es una excelente opción para principiantes, ya que proporciona una diversificación instantánea y reduce el riesgo de que el mal rendimiento de un solo REIT afecte a toda tu inversión.

Paso 4: Monitorear y rebalancear

Invertir no es algo que haces una vez y olvidas para siempre. Es buena idea revisar tu portafolio periódicamente (quizás cada seis meses o una vez al año) para asegurarte de que tus inversiones siguen alineadas con tus metas.

Puedes decidir reinvertir los dividendos para comprar más acciones (lo que acelera el crecimiento gracias al interés compuesto) o ajustar tu exposición a diferentes sectores.

Riesgos y consideraciones: Lo que debes saber antes de invertir

Aunque los REITs son una excelente herramienta de inversión, es fundamental ser consciente de que, como cualquier inversión, conllevan riesgos. Un inversor informado es un inversor exitoso.

Sensibilidad a las tasas de interés

Los REITs tienen una relación particular con las tasas de interés. Cuando la Reserva Federal sube las tasas de interés, los REITs pueden verse afectados de dos maneras. Primero, aumenta el costo de los préstamos que necesitan para comprar y desarrollar nuevas propiedades, lo que puede reducir sus ganancias.

Segundo, cuando las tasas de interés suben, otras inversiones de renta fija, como los bonos del gobierno, se vuelven más atractivas en comparación, lo que puede llevar a algunos inversores a vender sus acciones de REITs, presionando sus precios a la baja.

Riesgos del mercado inmobiliario

Aunque ofrecen diversificación, los REITs siguen estando fundamentalmente ligados a la salud del mercado de bienes raíces. Una recesión económica que provoque una caída en los precios de las propiedades o un aumento en las tasas de desocupación (menos inquilinos) afectará negativamente los ingresos y, por lo tanto, los dividendos y el valor de las acciones de los REITs.

Riesgos específicos del sector

Invertir en un REIT individual te expone a los riesgos del sector específico en el que opera. Por ejemplo, durante la pandemia de COVID-19, los REITs de centros comerciales y hoteles sufrieron enormemente debido a los confinamientos y la falta de viajes.

Al mismo tiempo, los REITs industriales (almacenes para e-commerce) y de centros de datos prosperaron. Es vital entender las tendencias que afectan al sector de tu REIT.

Conclusión: Tu puerta de entrada al mundo de los bienes raíces

Para muchos, la idea de ganar dinero con el sector inmobiliario parece un sueño lejano, reservado para los ricos. Sin embargo, los REITs han derribado esa barrera, ofreciendo una puerta de entrada accesible, líquida y diversificada a este lucrativo mercado. Te permiten convertirte en un inversor inmobiliario desde el primer día, con tan solo el capital necesario para comprar una acción.

Al ofrecer un flujo de ingresos pasivos a través de dividendos, una gestión profesional que te libera de las responsabilidades de ser propietario y la flexibilidad para adaptar tu inversión a tus necesidades, los REITs se presentan como una de las herramientas más inteligentes y eficaces para construir patrimonio en Estados Unidos.

Son, en definitiva, la prueba de que no necesitas comprar una propiedad para empezar a ganar dinero con los bienes raíces.

Preguntas frecuentes (FAQ)